Esta modificación no se aplicaría en el Casco Antiguo y los dos ensanches para proteger zonas con una clara vocación comercial
El concejal delegado de Urbanismo, Vivienda y Medio Ambiente, Juan José Echeverría, y el director de Urbanismo y Vivienda, Fernando Nagore, han presentado los detalles de esta propuesta. El Ayuntamiento pretende con esta modificación normativa una implantación genérica del uso residencial en planta baja y su compatibilidad con el uso comercial, sin olvidar que también es necesaria la protección del comercio en zonas con una clara vocación comercial en el conjunto de la ciudad. De ahí la que propuesta incluya excepciones en barrios como el Casco Antiguo o los dos ensanches.
El Plan Municipal representa los usos residenciales colectivos en su conjunto sin distinguir las parcelas en función de sus usos en planta baja, aunque reconoce en ellas el predominio del pequeño comercio e incluso acepta la posibilidad de usos residenciales en esas plantas bajas. Pero es la Normativa Urbanística General, en el artículo 28, la que establece las distinciones y la que impide la convivencia de usos residenciales con los correspondientes a los locales (comerciales, oficinas, dotaciones y otros) en la misma planta baja.
Cuando el uso pormenorizado de la parcela es residencial colectivo con locales en planta baja se prohíbe la vivienda colectiva en esa planta baja y también el comercio anexo a vivienda. En el caso de que el uso pormenorizado de la parcela sea residencial colectivo con vivienda en planta baja lo que se prohíbe es que esa planta baja se puede destinar a oficina total o parcialmente en convivencia con el uso residencial y se prohíbe también su uso comercial. Una excepción de convivencia de los dos usos es cuando el uso pormenorizado de la parcela es residencial unifamiliar en planta baja. En ese caso es posible tanto el comercio como la oficina anexa a vivienda con una superficie inferior a 100 metros cuadrados.
Propuesta de modificación
Esta normativa genera situaciones anómalas, ya que pueden existir locales en planta baja que linden con viviendas de forma legal, pero no sea posible que donde haya una vivienda en planta baja se pueda implantar un local comercial o, al contrario, que donde exista un local comercial no se pueda implantar una vivienda, aunque en el edificio contiguo si la haya.
La modificación consiste por tanto en establecer las condiciones urbanísticas para la implantación total o parcial del uso residencial en la planta baja en parcelas con uso pormenorizado residencial colectivo. Y, en sentido inverso, permitir la implantación parcial o total del uso comercial o terciario en planta baja en parcelas con uso pormenorizado residencial colectivo.
Una vez analizado el régimen de usos actual, se plantea extender esta posibilidad de ampliación de usos hacia otros de tipo residencial tales como la residencia comunitaria o residencia eventual, dado que la casuística es similar.
Esta modificación normativa contaría con excepciones en algunos barrios de la ciudad como el Casco Antiguo y el I y II Ensanche. Estos tres ámbitos constituyen el centro tradicional de la ciudad y en ellos se da una mayor concentración de usos comerciales. Por ello cuentan con planes especiales que regulan el establecimiento detallado de usos en su ámbito, por lo que requerirán una modificación específica de su normativa que estudie de manera detallada la posibilidad de usos residenciales en plantas bajas.
Oficinas tipo loft
En la misma línea de regulación de usos de plantas bajas se enmarcan las oficinas tipo loft. La comisión ha conocido la propuesta a la Ordenanza General de Edificación de Pamplona con la inclusión de un nuevo artículo que defina y describa las oficinas tipo loft. El pasado mes de noviembre se dio a conocer el contenido de ese artículo y desde entonces se ha estado trabajando para definir y clarificar lo que debe recoger la normativa. Se propone incluir un nuevo artículo, el 108 bis, que defina la oficina tipo loft como “la oficina complementada con espacios de descanso” que, además debe reunir una serie de características.
En primer lugar, “el local deberá contar con una superficie construida mínima de 40 metros cuadrados”. Además, “los espacios de descanso contarán obligatoriamente con una superficie de uso común dotada de asientos suficientes con superficie útil mínima de 9 m2, con iluminación natural directa desde espacio exterior o patio de manzana y frente mínimo de 2,5 metros”; y “una zona donde el trabajador pueda descansar en condiciones adecuadas con una superficie útil mínima de 6 m”, con iluminación natural directa desde espacio exterior o patio, pudiéndose sustituir por hueco de comunicación con la zona de uso común de 2 metros de altura por 1,30 metros de anchura”. En tercer lugar, “opcionalmente podrá contar con oficio que podrá ser un espacio independiente o añadido a la zona de uso común”. Por último, no podrá ubicarse exclusivamente en planta sótano. El nuevo artículo matiza que “la tipología de oficina tipo Loft no excluye la posibilidad de que en el resto de las oficinas exista algún espacio destinado al descanso”.
Con esta modificación normativa, el Ayuntamiento pretende definir la oficina tipo loft como un tipo mejorado de oficina que alberga junto a los espacios de trabajo, espacios específicos de descanso de calidad. De esta manera se da salida también a una normativa que, condicionada por la ley foral que regula la concesión de cédulas de habitabilidad de las viviendas y por el propio planeamiento urbanístico en cuanto a compatibilidad de usos residenciales con comerciales o dotacionales en planta baja, hacía casi imposible autorizar los planteamientos de lofts en Pamplona.
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